Vérifier la conformité au PLU avant l’APD

Vérifier la conformité au PLU avant l’APD consiste à confronter chaque caractéristique du projet (destination, implantation, emprise, hauteur, espaces libres, stationnement) aux règles écrites et graphiques de la zone, puis à consigner l’écart éventuel avant que le projet ne soit figé. Le règlement du PLU s’impose aux constructions : un projet non conforme qui atteint le dépôt du permis de construire est refusé ou doit être repris, avec des mois de retard. Le bon moment pour contrôler est donc l’esquisse, puis chaque jalon jusqu’à l’APD.

Pourquoi vérifier avant l’APD plutôt qu’au dépôt du permis ?

L’avant-projet définitif arrête le projet : surfaces, principes constructifs, coût prévisionnel par corps d’état. Il sert de base au dossier de permis. Reprendre un plan à ce stade coûte déjà du temps d’architecte et de bureaux d’études ; reprendre le projet après un refus coûte, en plus, la durée de l’instruction.

Pour un projet autre qu’une maison individuelle, l’instruction d’un permis dure en principe trois mois à compter du dépôt d’un dossier complet, quatre mois en secteur protégé, cinq mois pour un établissement recevant du public (article R423-28). Un refus repousse d’autant le calendrier de l’opération, donc le financement et la commercialisation ; un dépassement repéré en esquisse se règle, lui, en retirant un niveau ou en reculant un volume.

Quels documents faut-il réunir ?

Un PLU comprend cinq éléments : le rapport de présentation, le projet d’aménagement et de développement durables (PADD), les orientations d’aménagement et de programmation (OAP), le règlement et les annexes. Pour la conformité d’un projet, trois comptent surtout.

• Le règlement écrit, qui fixe les règles par zone.
• Les documents graphiques, qui portent le zonage et souvent des règles propres à la parcelle : hauteurs maximales, emprises constructibles, emplacements réservés, éléments protégés.
• Les OAP, quand le terrain se trouve dans un secteur concerné : le projet doit être compatible avec elles.

Les annexes, enfin, contiennent les servitudes d’utilité publique (protection du patrimoine, risques, réseaux) qui s’ajoutent au règlement.

Le Géoportail de l’urbanisme réunit les documents d’urbanisme et les servitudes ; leur publication y est opposable depuis le 1er janvier 2020. La mairie ou l’intercommunalité tient aussi les documents à disposition. Vérifiez toujours la date d’approbation et l’état de la procédure : une modification ou une révision en cours peut changer les règles applicables au dépôt.

Dans quel ordre contrôler les règles ?

Commencez par ce qui peut tout bloquer.

Quelques précisions utiles sur ces rubriques.

La destination. Depuis la modernisation du contenu du PLU (décret du 28 décembre 2015), les constructions sont réparties en cinq destinations (exploitation agricole et forestière, habitation, commerce et activités de service, équipements d’intérêt collectif et services publics, autres activités des secteurs primaire, secondaire ou tertiaire), elles-mêmes divisées en 23 sous-destinations (articles R151-27 et R151-28). La liste est passée de 20 à 21 sous-destinations en 2020 (distinction entre hôtels et autres hébergements touristiques), puis à 23 en 2023 (lieux de culte, cuisine dédiée à la vente en ligne). Les PLU approuvés avant 2016 peuvent encore s’appuyer sur l’ancienne liste de neuf destinations : vérifiez laquelle votre règlement emploie. Dans un projet mixte, vérifiez chaque partie : le logement d’un côté, le commerce du rez-de-chaussée de l’autre.

L’emprise au sol. C’est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus (article R420-1). Sont toutefois exclus les ornements tels que les éléments de modénature et les marquises, ainsi que les débords de toiture lorsqu’ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements. Elle se distingue de la surface de plancher, qui additionne les niveaux clos et couverts après déductions. Les deux notions sont souvent confondues : un plafond d’emprise ne dit rien de la surface de plancher admissible, et inversement.

La hauteur. Le mode de mesure est précisé par le règlement : au point le plus haut ou à l’égout, depuis le terrain naturel ou le sol fini, en mètres ou en niveaux. Un même bâtiment peut respecter une définition et pas l’autre.

L’accessibilité et la performance énergétique. Elles relèvent d’autres textes que le PLU : accessibilité pour les personnes à mobilité réduite (PMR), RE2020 pour les logements neufs, règles de sécurité pour un établissement recevant du public. Un PLU peut toutefois imposer des exigences complémentaires (performances environnementales, énergies renouvelables, espaces de pleine terre) : lisez le règlement en entier, pas seulement les articles sur les gabarits.

Comment garder la trace de la vérification ?

Une vérification qui ne laisse aucune trace ne protège de rien : vous ne pourrez ni la refaire à l’identique, ni la présenter à l’architecte ou à la mairie. Tenez un tableau de conformité, une ligne par règle, avec les colonnes suivantes :

• la règle et son article (ou l’intitulé du document graphique) ;
• la valeur autorisée, telle qu’elle est écrite ;
• la valeur du projet et la version de plan dont elle est tirée ;
• l’écart, avec le sens (conforme, non conforme, à vérifier) ;
• la source consultée et sa date ;
• la décision prise, et par qui.

Reprenez ce tableau à chaque jalon, et faites-le relire par l’architecte, qui établit le dossier de permis. Un dossier de maîtrise d’ouvrage bien tenu permet de retrouver à tout moment quelle règle a motivé quelle modification de plan.

Comment figer les règles avec un certificat d’urbanisme ?

Le certificat d’urbanisme opérationnel indique si un projet précis est réalisable sur un terrain donné. La mairie a deux mois pour répondre. Ce certificat, comme le certificat d’information (un mois), reste valable dix-huit mois. Si la demande de permis est déposée dans ce délai, les règles d’urbanisme, le régime des taxes et les limitations administratives au droit de propriété applicables à la date du certificat ne peuvent pas être remis en cause, à l’exception des dispositions qui préservent la sécurité ou la salubrité publiques (article L410-1).

Il ne dispense pas de contrôler le projet : il reflète la situation du terrain à la date de la demande, et ne vaut pas permis. Il offre en revanche une lecture officielle et un gel des règles (sous la réserve de sécurité et de salubrité publiques) pendant que vous finalisez le projet, à condition de déposer la demande dans le délai de validité, ce qui est précieux quand une modification du PLU est annoncée.

Que faire quand le projet n’est pas conforme ?

Trois voies existent, par ordre de simplicité.

1. Adapter le projet : retirer un niveau, reculer un volume, modifier la répartition du programme. C’est de loin la voie la plus courante.
2. Utiliser les possibilités prévues par les textes : le code de l’urbanisme n’admet pas de dérogation libre aux règles du PLU. Il autorise des adaptations mineures, rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration de la parcelle ou le caractère des constructions avoisinantes, et des dérogations limitativement prévues pour certaines opérations (articles L152-3 à L152-6). Le règlement lui-même peut aussi prévoir des majorations ou des dispositions alternatives pour des cas précis (performance environnementale, logements sociaux, etc.). Ces possibilités s’examinent avec l’architecte et le service instructeur.
3. Attendre ou provoquer une évolution du PLU : elle relève de la collectivité, suit une procédure longue et reste incertaine. Elle ne se prévoit pas dans le calendrier d’une opération.

Dans tous les cas, ne comptez pas sur l’instruction pour « arranger » une non-conformité : le règlement s’impose, et c’est à vous de présenter un projet qui s’y conforme.