Plan local d’urbanisme (PLU)

Le plan local d’urbanisme (PLU) est le document d’urbanisme qui fixe, à l’échelle d’une commune ou d’une intercommunalité (on parle alors de PLUi), les règles d’occupation et de construction des sols. Il détermine, pour chaque parcelle, ce que l’on peut y bâtir : usage, hauteur, implantation, emprise, stationnement.

Rôle dans une opération

Le PLU est le premier filtre d’une opération. Avant d’acheter un terrain, un promoteur y lit ce qui est constructible et dans quelle mesure, car la surface réalisable en dépend, et le bilan de l’opération avec elle. Plus tard, l’instruction du permis de construire vérifie que le projet respecte ces règles.

Le dossier d’un PLU comprend un rapport de présentation, un projet d’aménagement et de développement durables (PADD, défini par l’article L151-5 du code de l’urbanisme), des orientations d’aménagement et de programmation (OAP), un règlement écrit et graphique, et des annexes, dont les servitudes. Le territoire est découpé en zones urbaines (U), à urbaniser (AU), agricoles (A) et naturelles (N).

Points de vigilance

• Le règlement de la zone ne suffit pas : les plans graphiques, les OAP et les servitudes en annexe peuvent ajouter des contraintes, comme des emplacements réservés, des protections patrimoniales ou des hauteurs particulières.
• Un PLU est modifié ou révisé régulièrement. Le permis s’apprécie au regard des règles en vigueur à la date de la décision, et non du dépôt, sauf si la demande suit de moins de dix-huit mois un certificat d’urbanisme, qui fige alors les règles à la date de celui-ci, hors dispositions de sécurité ou de salubrité publique.
• Hauteur, emprise ou pleine terre peuvent être définies par le PLU lui-même et différer des définitions nationales.
• Dans un PLUi, le règlement peut varier d’une commune à l’autre au sein du même document.
• Une lecture du PLU ne vaut pas autorisation. Seule l’instruction du permis fait foi, et un certificat d’urbanisme opérationnel donne la position de l’administration avant le dépôt.