La surface de plancher (SDP) est la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculées à partir du nu intérieur des façades, après les déductions prévues par l’article R111-22 du code de l’urbanisme. Elle a remplacé la SHON et la SHOB en 2012 comme référence des autorisations d’urbanisme.
Rôle dans une opération
La SDP mesure les droits à construire : un PLU peut limiter la surface constructible, et les formalités d’urbanisme (déclaration préalable, permis, recours à un architecte) se déclenchent selon des seuils exprimés en surface de plancher ou en emprise. Elle est aussi la base du bilan d’une opération, où on la rapproche du prix de revient et des surfaces vendables.
Le calcul retranche notamment les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure ou égale à 1,80 m, les trémies d’escaliers et d’ascenseurs, les surfaces de stationnement, les combles non aménageables, les locaux techniques et l’épaisseur des murs autour des portes et fenêtres.
Points de vigilance
- La SDP additionne les niveaux, l’emprise au sol est une projection sur le terrain, et la surface habitable, qui sert à la vente et à la location, suit d’autres règles.
- Les balcons et terrasses ouverts ne répondent pas à la définition, car ils ne sont pas clos. Le cas des loggias demande un examen précis.
- Chaque déduction est encadrée par le texte : les appliquer sans lire la définition expose à une SDP erronée, donc à un dossier contesté.
- Le PLU peut raisonner en SDP, en emprise, en hauteur ou en coefficient d’espaces verts, et une règle respectée n’en garantit pas une autre.
- La SDP évolue avec chaque version du projet : l’arrêter à l’esquisse fausse la suite.
Avec Norma
Dans le module de faisabilité (Paris, puis commune par commune), Norma calcule à partir des règles du PLU la capacité constructible d’un terrain et la visualise en 3D, ce qui donne un premier ordre de grandeur des surfaces réalisables, puis l’assistant de conformité peut relire le règlement en citant ses articles. Le calcul définitif de la SDP d’un dossier de permis reste l’affaire de l’architecte.