Faisabilité

Mesurez le potentiel constructible d’une parcelle avant de formuler votre offre.

Norma établit l’enveloppe constructible, simule les plans et les programmes envisageables, puis traduit chaque scénario en surface de plancher, en marge et en charge foncière admissible. Toutes les hypothèses restent modifiables : vous comparez les scénarios et retenez celui qui répond à la marge recherchée ou au programme que vous souhaitez privilégier. Chaque contrainte renvoie à l’article du PLU qui la fonde, ce qui fait de l’étude un document sourcé, propre à étayer la négociation foncière comme les décisions d’investissement.

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Genas · AB 56

PROPOSITIONS DE VOLUMÉTRIE

Les formes possibles sur ce terrain

Zone UeTerrain 2 643 m²Hauteur 9 m · 2 niveauxEmprise 35 %Pleine terre 25 %SDP maximale 1 587 m²

Un point de départ à retravailler avec l’architecte : chaque proposition respecte le règlement lu sur la parcelle.

Stationnement en surfaceTrier par

Enveloppe maximaleR+1

épaisseur 16 m · est-ouest · façade sur rue

Plancher: 1 573 m²
Logements: 24
Emprise: 35 %

Stationnement · 60 places surface 60

Enveloppe avec cour intérieureR+1

épaisseur 10 m · cour de 18 m · adossé

Plancher: 1 464 m²
Logements: 22
Emprise: 33 %

Stationnement · 55 places surface 55

Deux barresR+1

épaisseur 11 m · est-ouest · 12 m entre bâtiments

Plancher: 1 394 m²
Logements: 21
Emprise: 31 %

Stationnement · 53 places surface 53

Barre en LR+1

épaisseur 11 m · angle nord-ouest

Plancher: 1 326 m²
Logements: 20
Emprise: 30 %

Stationnement · 50 places surface 50

Une barreR+1

épaisseur 13 m · est-ouest · retrait de la rue

Plancher: 1 088 m²
Logements: 16
Emprise: 24 %

Stationnement · 40 places surface 40

6 maisons en bandeR+1

maisons T4 · jardins au sud

Plancher: 690 m²
Logements: 6
Emprise: 20 %

Stationnement · 12 places surface 12

4 pavillons T4/T5R+1

maisons isolées · 4 m entre maisons

Plancher: 520 m²
Logements: 4
Emprise: 16 %

Stationnement · 8 places surface 8

7 propositions · 2 retenues

L’écran enchaîne le terrain et son règlement, les formes possibles, puis le bilan jusqu’au prix d’offre. Dès que vous retenez une proposition ou que vous changez une hypothèse, le bilan se recalcule.

Le constat

Une offre sur un terrain repose d’abord sur la lecture d’un règlement.

Chaque territoire obéit à ses propres règles.

Le Géoportail de l’urbanisme ↗ recensait environ 12 786 documents d’urbanisme le 2 novembre 2026. D’une commune à l’autre, la hauteur, l’implantation ou la pleine terre relèvent de dispositions distinctes, dont la lecture doit être reprise pour chaque parcelle.

Une erreur de lecture ne se révèle souvent que trop tard.

L’instruction d’un permis de construire requiert trois mois dans le cas général, aux termes du Code de l’urbanisme ↗. Une règle mal interprétée au moment de l’offre ne se manifeste parfois qu’à ce stade, alors que le prix du terrain est déjà engagé.

Le prix du terrain se déduit du projet.

La charge foncière admissible dépend de la surface constructible, du coût des travaux et du prix de sortie. Si l’un de ces paramètres varie, l’offre varie avec lui.

Conformité et rentabilité s’examinent aujourd’hui séparément.

Le règlement se lit d’un côté, le bilan s’élabore de l’autre : l’architecte établit ce que la parcelle peut recevoir, le promoteur chiffre ce que l’opération peut rapporter. Le passage de l’un à l’autre, du volume autorisé au prix d’offre, demeure un exercice manuel, repris à chaque parcelle.

Notre réponse

Norma passe de la règle au volume, puis du volume au prix d’offre.

Norma lit le règlement de la zone, propose des volumes et en déduit un premier bilan, en renvoyant à l’article qui fonde chaque contrainte.

Norma lit le règlement applicable à la zone.

Implantation, hauteur, emprise au sol, pleine terre : chaque règle est appliquée à la parcelle étudiée. Vous pouvez remonter à l’article du PLU qui la fonde et vous assurer de l’interprétation qui en a été faite.

Les volumes sont restitués en 3D.

Norma propose plusieurs formes bâties à l’intérieur de l’enveloppe autorisée. Chacune indique sa surface de plancher, son emprise et son nombre de logements, ce qui permet une comparaison immédiate.

Le bilan suit les volumes.

Chaque forme bâtie a son propre bilan : chiffre d’affaires, coût des travaux, honoraires, charge foncière admissible. Vous comparez les scénarios et vous savez jusqu’où vous engager sur le foncier avant de formuler une offre.

Par métier

L’étude de faisabilité sert chaque métier avant l’engagement.

Une faisabilité partagée évite de reprendre le même travail à chaque étape. Ouvrez la page de votre métier pour voir ce qui change pour vous.

Relié au projet

L’étude de faisabilité reste disponible pendant la conception du projet.

L’étude accompagne ensuite la conception : les règles, les volumes et les hypothèses de bilan demeurent disponibles à mesure que le projet avance, au lieu de se perdre dans un fichier isolé.

Foncier Budget Gestion documentaire

FAQ

Questions fréquentes sur l’étude de faisabilité

Comment Norma lit-il un PLU ?

Norma lit le règlement de la zone et applique ses règles à la parcelle : implantation, hauteur, emprise au sol, pleine terre. Chaque contrainte renvoie à l’article qui la fonde, ce qui vous permet de vérifier la lecture.

Un PLU comporte souvent des cas particuliers. Ces résultats préparent votre décision sans remplacer la vérification d’un professionnel.

Quelles communes sont couvertes ?

Paris d’abord, puis les communes une à une. Rejoignez l’accès anticipé pour savoir où en est la vôtre.

Puis-je tester plusieurs hypothèses ?

Oui. Vous changez le programme ou la hauteur, et vous mesurez aussitôt l’effet sur la surface de plancher et sur le bilan. Vous comparez plusieurs volumes avant de vous engager.

Comment fixer mon prix d’offre ?

Norma part de la surface constructible, ajoute vos hypothèses de chiffre d’affaires, de travaux et d’honoraires, puis en déduit la charge foncière acceptable. Vous savez jusqu’où aller avant de faire une offre, et vous gardez la main sur chaque hypothèse.

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