Répondre à un appel à projets : checklist du promoteur

Répondre à un appel à projets urbain demande de franchir six étapes dans l’ordre : décider de candidater après avoir testé le site, constituer une équipe avec un mandataire solide, décoder le règlement en une liste de pièces, bâtir un projet qui répond aux conditions du site, chiffrer une offre cohérente avec le bilan, puis contrôler le dossier avant dépôt. L’essentiel du travail se fait avant la rédaction, car un dossier hors format, incomplet ou incohérent avec le règlement échoue, quelle que soit la qualité du projet.

Qu’est-ce qu’un appel à projets urbain, et en quoi diffère-t-il d’un appel d’offres ?

Dans un appel à projets urbain, le propriétaire d’un site, le plus souvent une collectivité ou un établissement public, cherche une équipe capable de le transformer. Il ne commande pas une prestation à un prix : il sélectionne un projet, puis cède ou loue le foncier à l’équipe retenue, avec des engagements sur le programme et la qualité.

Le règlement d’Inventons la Métropole du Grand Paris 2, en 2018, en donne un exemple. Il a pour objet la sélection de projets urbains ou de constructions « en vue de leur réalisation effective à court ou moyen terme sur chaque site », dans le cadre d’un transfert de droits qui peut prendre la forme d’une vente ou d’un contrat constitutif de droits réels, comme un bail à construction ou un bail emphytéotique. L’appel est organisé en deux phases : une première phase retient trois candidats par site, une seconde phase conduit ces candidats à remettre une offre. La première édition, en 2016, portait sur 59 sites dans 75 communes ; la deuxième, en 2018, sur 30 sites.

Deux enseignements pratiques :

• Le règlement gouverne la consultation. Chaque appel à projets a le sien, avec ses phases, ses formats, ses critères. Tout ce qui suit est illustré par l’exemple de 2018 et doit être vérifié pour l’appel auquel vous répondez.
• Le propriétaire public est tenu par son propre règlement. Il doit en respecter les règles et traiter les candidats à égalité, avec des critères connus à l’avance. Cette obligation vous protège : un critère que vous contestez, une pièce dont le format n’est pas clair, se discutent par écrit, dans les délais de questions.

Faut-il répondre à cet appel à projets ?

Candidater coûte du temps et de l’argent, parfois plusieurs semaines d’une équipe, avec un résultat tout ou rien. Avant de vous engager, vérifiez point par point.

1. Le site. Zone du PLU, servitudes, risques, état du bâti, accès. Le Géoportail de l’urbanisme donne le zonage et les servitudes en quelques minutes.
2. Les conditions particulières. Les appels à projets comportent généralement un cahier de conditions propre à chaque site : programme attendu, parts imposées, contraintes. Le programme imposé rentre-t-il sur le terrain ? Une étude de capacité répond vite à cette question.
3. Le calendrier. Date limite de remise, durée entre la désignation et la signature, délais de permis de construire.
4. L’équilibre financier. Prix de cession attendu, programme, marché local : le bilan tient-il avec une marge acceptable ?
5. La capacité de votre structure. Chiffre d’affaires, fonds propres, références comparables, disponibilité de l’équipe.
6. La concurrence probable. Qui candidatera, avec quelles références, sur quel site ?

Notez la décision (candidater ou écarter) et sa raison. Écarter un site au bout d’une heure est un bon résultat : cela libère du temps pour ceux où votre candidature est solide.

Quelle équipe constituer, et qui en est le mandataire ?

Un appel à projets urbain s’adresse à des groupements : promoteur ou investisseur, architecte, urbaniste, bureaux d’études, exploitant, parfois paysagiste ou partenaire d’innovation. Le règlement de 2018 impose de présenter dès la première phase un mandataire, qui représente l’ensemble des membres de l’équipe et reste l’interlocuteur privilégié de l’organisateur. L’identité du mandataire ne peut pas changer au cours de la consultation.

Choisissez-le avec soin, car sa solidité juridique et financière figure parmi les critères de sélection de la première phase. Fixez par écrit, avant de vous lancer, le rôle de chaque membre, la répartition des coûts de candidature, le sort de l’équipe si l’un des membres se retire, et les modalités de rémunération de l’architecte, que le règlement demande de documenter.

Quelles pièces préparer pour la candidature ?

Le règlement de 2018 donne un bon aperçu de ce qu’on attend. La première phase se compose de six documents, remis en fichiers PDF numérotés et nommés selon une convention précise sur une plateforme d’échange :

1. la présentation de l’équipe et de son organisation ;
2. une fiche signée pour chaque membre ;
3. les références des membres : cinq par membre, avec maître d’ouvrage, concepteurs, lieu, année, surface de plancher réalisée, programme, une page par référence ;
4. une lettre sur les modalités de paiement de l’architecte ;
5. les éléments financiers du mandataire : chiffre d’affaires des trois derniers exercices, états financiers, extrait Kbis, estimation des engagements des investisseurs et financeurs pressentis ;
6. la présentation du projet : une note d’intentions urbaines et programmatiques, une note sur les pistes d’innovation, une planche d’un croquis du parti retenu, chacune avec une limite de pages.

Le règlement précise que cette liste est exhaustive et qu’aucune offre de prix, ni fourchette de prix, n’est demandée en première phase. Les critères de sélection, ni hiérarchisés ni pondérés, sont la solidité juridique et financière du mandataire, la qualité et l’adéquation des références, les ambitions urbaines et programmatiques, l’ambition environnementale et les ambitions d’innovation.

Les dossiers hors format ou en retard ne bénéficient d’aucune indulgence. Le règlement de 2018 prévoit que les chargements tardifs sont bloqués et qu’aucun autre mode de remise n’est accepté.

Comment construire une offre solide en seconde phase ?

Les candidats retenus remettent d’abord un rendu intermédiaire, puis, après échange avec les porteurs de site, une offre. Dans le règlement de 2018, l’offre est ferme et non modifiable, à l’exception de la prise en compte des réserves du jury. Les critères d’analyse de la seconde phase, eux aussi non pondérés, sont :

• le caractère innovant du projet ;
• la qualité urbaine et architecturale ;
• la qualité du programme ;
• la performance environnementale et l’adaptation au changement climatique ;
• le montage juridique et financier, apprécié sous l’angle de la sécurité juridique, de la cohérence et de la viabilité ;
• le prix de cession, apprécié au regard des prix du marché et des références disponibles.

Un jury auditionne les candidats et classe les offres. Trois conseils en découlent.

Faites tenir ensemble le projet, le programme et le prix. Le jury juge à la fois la qualité du projet et la viabilité du montage. Le jury repère un programme ambitieux dont le prix de cession n’entre pas dans votre bilan. Faites relire le bilan par quelqu’un qui n’a pas dessiné le projet.

Chiffrez les engagements que vous prenez. Performance environnementale, parts de logements, innovations : le règlement demande des indicateurs de suivi, et le contrat de transfert de droits encadre juridiquement ces engagements, avec des garanties et des sanctions. Ne promettez pas ce que vous ne savez pas livrer, par exemple un niveau de performance au-delà de la RE2020 sans avoir interrogé votre bureau d’études.

Anticipez la conformité au PLU. Le projet présenté doit pouvoir être autorisé sur le site. Une vérification préalable, dans l’esprit du guide sur la conformité au PLU, évite de promettre un volume que la zone interdit.

Que vérifier avant le dépôt ?

Parcourez cette liste de contrôle la veille de la remise, avec quelqu’un qui n’a pas rédigé le dossier.

1. La date et l’heure limites sont notées, avec une marge de sécurité d’au moins une journée pour le dépôt.
2. Chaque pièce demandée par le règlement est présente, dans le bon format, avec le bon nom de fichier.
3. Les limites de pages, de formats et de poids sont respectées.
4. Les pièces à signer le sont par la personne habilitée, et la lettre d’habilitation du mandataire est jointe.
5. Les références citées sont comparables au site et vérifiables.
6. Les chiffres financiers sont identiques d’une pièce à l’autre (surfaces, prix, nombre de logements).
7. Le programme répond aux conditions particulières du site, point par point.
8. Les engagements pris (environnement, mixité, innovation) sont réalistes et chiffrés.
9. Le projet est compatible avec le zonage et les servitudes du site.
10. Un récépissé de dépôt a été téléchargé et conservé.
11. Les questions posées au porteur de site, et ses réponses, sont archivées.
12. La soutenance éventuelle est préparée : qui parle, combien de temps, quels supports.