La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol et la propriété des constructions existantes, les ouvrages à venir devenant sa propriété au fur et à mesure de leur exécution. L’acquéreur en paie le prix à mesure de l’avancement des travaux (article 1601-3 du code civil et article L261-3 du code de la construction et de l’habitation).
Rôle dans une opération
La VEFA est le régime de la vente sur plan, par lequel un promoteur finance une partie de son opération avec les versements des acquéreurs. Le contrat doit être conclu par acte authentique et prévoir la description de l’immeuble, le prix, le délai de livraison et la justification de la garantie financière (article L261-11 du code de la construction et de l’habitation). Pour un immeuble à usage d’habitation ou mixte, le vendeur doit souscrire avant le contrat une garantie financière d’achèvement ou de remboursement (article L261-10-1 du même code), dont le contrat comporte la justification, sous peine de nullité.
Le règlement du prix est échelonné selon l’avancement du chantier, dans des limites fixées par la réglementation. Le promoteur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux (article 1601-3 du code civil) ; il doit notamment souscrire l’assurance dommages-ouvrage. Le planning et le suivi du chantier conditionnent donc directement la trésorerie de l’opération.
Points de vigilance
- L’échelonnement des appels de fonds dépend d’étapes d’avancement : un retard de planning décale les encaissements.
- Sans garantie financière, la vente n’est pas valable. Cette garantie relève du montage de l’opération et ne peut attendre le dernier moment.
- La notice descriptive engage le vendeur, et toute modification en cours de chantier doit être tracée.
- Les surfaces et les prestations vendues doivent correspondre à ce qui est construit, d’où l’importance de maîtriser les versions des plans.
- L’acquéreur peut formuler des réserves à la livraison, que le promoteur doit ensuite lever.
Avec Norma
Norma n’est pas un outil de commercialisation et ne gère ni les contrats de vente ni les appels de fonds ; le bilan promoteur et le suivi de livraison sont à venir. Elle intervient en amont et pendant la conception, avec la faisabilité, la conformité, le budget, le planning et les versions de plans, suivies dans la gestion documentaire.